Danh mục

Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn cao: Chuyên gia chỉ ra 'điểm nghẽn' và bài toán nhà ở xã hội

Thứ ba, 03/06/2025 11:50

Bất chấp những tín hiệu hạ nhiệt trên thị trường BĐS sau "cơn sốt" năm 2024, giá nhà tại Hà Nội vẫn tiếp tục "neo" ở mức cao ngất ngưởng, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực về nhà ở. Câu hỏi vì sao giá nhà ở Thủ đô vẫn "cao chót vót" đã được các chuyên gia phân tích, lý giải cặn kẽ.

Theo báo cáo thị trường nhà ở và bất động sản quý I/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư tại nhiều đô thị lớn, trong đó có Hà Nội, đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, duy trì xu hướng ổn định. Đây là một dấu hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần "hạ nhiệt" sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, sự hạ nhiệt này vẫn chưa đủ để giá nhà trở nên dễ tiếp cận hơn với đại đa số người dân.

Báo cáo cũng cho thấy phân khúc căn hộ bình dân tại các khu vực ven đô như Đông Anh (Hà Nội) có mức giá dao động dưới 45 triệu đồng/m², song nguồn cung lại vô cùng khan hiếm. Phân khúc trung cấp, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường, ghi nhận mức giá phổ biến từ 45 đến 70 triệu đồng/m², tập trung tại các dự án ở Nam Từ Liêm (Hà Nội). Trong khi đó, phân khúc cao cấp có mức giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m², với những dự án tiêu biểu như The Manor Central Park (Hà Nội). Đặc biệt, phân khúc siêu sang vẫn giữ giá ở mức cao "kỷ lục", thậm chí một số căn hộ cao cấp tại khu vực lõi trung tâm quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m², điển hình như dự án The Grand Hanoi.

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn “neo” ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt?

So với cùng kỳ năm 2024, thời điểm thị trường tăng giá liên tục, giá căn hộ quý I/2025 đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, lực cầu thực vẫn chưa phục hồi rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, do người mua vẫn đang chờ đợi các chính sách tín dụng linh hoạt hơn và pháp lý dự án rõ ràng hơn. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, phản ánh đúng giá trị sản phẩm và khả năng hấp thụ thực tế.

Tại Tọa đàm “Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã đưa ra những phân tích sâu sắc về cấu trúc chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại, giúp lý giải vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn "neo" ở mức cao.

Theo ông Đính, người mua nhà hiện nay không chỉ trả tiền cho ngôi nhà, mà còn phải gánh cả chi phí đất đai, pháp lý phức tạp, thủ tục chồng chéo và lãi vay ngân hàng. "Đây là những yếu tố chính khiến giá nhà ở Hà Nội khó có thể hạ nhiệt", ông Đính khẳng định.

Trong đó, chi phí đất đai chiếm tỷ lệ lớn nhất, tối thiểu 25% trong tổng chi phí dự án. Với các dự án có vị trí đắc địa, sát trung tâm thành phố, con số này có thể lên tới 40–50% giá thành sản phẩm. Ông Đính dẫn chứng, tại quận Hoàn Kiếm, giá đất tính tiền sử dụng đất có thể lên tới trên 1 tỷ đồng/m² theo bảng giá thị trường, khiến mỗi căn hộ tại đây gần như mặc định phải có giá từ 150–200 triệu đồng/m² mới đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Bên cạnh chi phí đất đai, thủ tục hành chính kéo dài cũng làm đội chi phí "ngầm" lên đáng kể. Phó chủ tịch VNREA cho biết, chi phí hoàn tất các thủ tục đầu tư, từ xin chủ trương, phê duyệt quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường… thường chiếm 5–10% tổng chi phí dự án. Nếu quá trình này kéo dài trên 3 năm, tỷ lệ có thể tăng lên 15%, chưa kể đến chi phí cơ hội bị mất. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy pháp lý, buộc phải vay thêm vốn, và chi phí đó lại được cộng vào giá bán nhà.

Ngoài ra, chi phí vay vốn ngân hàng cũng là một gánh nặng lớn, chiếm từ 5–10% tổng chi phí dự án, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn vẫn ở mức 9–11%/năm. Chi phí xây dựng, gồm vật liệu, nhân công, máy móc cũng không ngừng leo thang, tác động trực tiếp đến giá nhà.

Từ cơ cấu đầu vào này, Phó chủ tịch VNREA tính toán, giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: Khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Ông cũng đưa ra cảnh báo về tính khả thi của việc khống chế giá bán nhà ở xã hội dưới 25 triệu đồng/m² tại khu vực nội thành Hà Nội. "Ngay cả khi đã loại trừ tiền sử dụng đất, rút ngắn các thủ tục pháp lý và hỗ trợ về hạ tầng, thì giá nhà ở xã hội tại các quận nội đô vẫn khó thấp hơn 35 triệu đồng/m²", ông Đính phân tích. Theo ông, mức giá khả thi cho nhà ở xã hội tại các quận ngoại thành như Hà Đông, Long Biên hay Hoàng Mai là từ 25–30 triệu đồng/m². Chỉ khi ra đến các huyện vùng ven như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất, mới có thể tiệm cận mức 20–25 triệu đồng/m².

Từ thực tế đó, Phó chủ tịch VNREA kiến nghị: Chính sách nhà ở xã hội cần linh hoạt theo vị trí địa lý và chi phí thực tế. Nếu Nhà nước vẫn áp giá trần cứng dưới 25 triệu đồng/m² cho mọi dự án, thì sẽ không ai dám đầu tư, hoặc nếu có thì chất lượng cũng sẽ khó đảm bảo. Điều cần thiết là cơ chế hỗ trợ thực chất và hành lang pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp dám làm, người dân dám mua, hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp cho người dân thủ đô.

T.Hà (TH) (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Tin được quan tâm

5 quốc gia này tiêu tiền Việt Nam: Người dân tự tin xuất ngoại đi du lịch, không mất thời gian đổi tiền

Việc đổi tiền khi du lịch nước ngoài thường gây phiền toái và tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, người dân Việt Nam sắp tới...
Du lịch nước ngoài 3 ngày, 19 giờ trước

Phạt tiền lên tới 1.000.000 đồng với 7 trường hợp không đăng ký thường trú năm 2025, cụ thể là ai?

Theo luật hiện hành, công dân đã đăng ký thường trú mà chuyển đến chỗ ở hợp pháp khác và đủ điều kiện đăng ký...
Tin trong ngày 3 ngày, 5 giờ trước

Tuyển sinh lớp 10, một số trường công ở Hà Nội có số lượng người đăng ký thi còn ít hơn cả chỉ tiêu

Kết quả thống kê mới nhất về số lượng thí sinh đăng ký dự thi vào lớp 10 các trường THPT công lập không chuyên...
Tin trong ngày 2 ngày, 1 giờ trước

Những con giáp nào cần thận trọng vào thứ sáu ngày 6/6, tức ngày 11 tháng 5 âm lịch?

Thời gian là sự sắp xếp và kết hợp của trường vũ trụ. Ngày 6 tháng 6, thứ sáu, ngày mười một tháng năm âm...
Đời sống số 2 ngày, 23 giờ trước

Những con giáp nào cần thận trọng ngày thứ Năm, 5 tháng 6, tức mùng 10 tháng 5 âm lịch?

Lịch âm truyền thống là sự thể hiện ý tưởng về sự hòa hợp giữa con người và thiên nhiên, và các tiết khí là...
Đời sống số 3 ngày, 23 giờ trước

Trường hợp này sẽ được tăng lương hưu tháng 6/2025 theo Nghị định 75/2024, ai không biết dễ mất quyền lợi

Đối tượng được tăng lương hưu tháng 6/2025 theo Nghị định 75/2024/NĐ-CP là những người trong diện dưới đây.
Tin trong ngày 3 ngày, 5 giờ trước

Tin cùng mục

Những con giáp nào cần thận trọng vào thứ Bảy ngày 7 tháng 6, tức ngày 12 tháng 5 âm lịch?

Thời tiết có quy luật riêng, ảnh hưởng đến sinh lý và tâm lý của chúng ta. Ngày 7 tháng 6, thứ bảy, ngày 12...
Đời sống số 23 giờ, 10 phút trước

Trắc nghiệm tâm lý: Bạn sẽ mua bức tranh thêu nào? Tìm hiểu xem ai sẽ là quý nhân trong cuộc đời bạn?

"Bạn sẽ mua bức tranh thêu nào để treo trong nhà?" Lựa chọn của bạn sẽ tiết lộ người cao quý – tức là người...
Đời sống số 23 giờ, 30 phút trước

Người không đi làm công ty thì đóng BHXH tự nguyện ở đâu? Mức đóng thế nào?

Từ bà nội trợ, tiểu thương, nông dân, shipper, freelancer, người bán hàng online… đều có thể đóng BHXH tự nguyện.
Dòng sự kiện 1 ngày trước

Sinh viên trường Đại học này tốt nghiệp có mức thu nhập thuộc nhóm cao nhất Việt Nam: 'Lò' đào tạo 10 CEO ngân hàng lớn nhất nước

Không chỉ là cơ sở đào tạo nổi bật trong nước, NEU còn từng bước khẳng định vị thế trên bản đồ giáo dục đại...
Kiến thức 1 ngày trước

Ngành học ‘vàng’ thời 4.0: Thu nhập 150 triệu mỗi tháng, Việt Nam thiếu 50.000 nhân sự

Bộ Giáo dục và Đào tạo đã ban hành kế hoạch phát triển nguồn nhân lực bán dẫn đến năm 2030, với mục tiêu đào...
Kiến thức 1 ngày trước

Ai được miễn đóng tiền BHYT từ 1/7?

Luật Bảo hiểm y tế (BHYT) sửa đổi, một bước tiến quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội, sẽ chính thức có...
Kiến thức 1 ngày trước

Tin mới cập nhật

Chính thức sau ngày 31/5: Thẻ bảo hiểm y tế giấy cũ hết hiệu lực, người dân cần làm gì để khám chữa bệnh?

Từ ngày 1/6, người dân cần chuyển sang sử dụng thẻ bảo hiểm y tế trên ứng dụng VssID, VNeID khi đi khám chữa bệnh....
Làm sao 16 giây trước

Theo quy định mới nhất: Đây là mức phạt cho lỗi đỗ xe trên vỉa hè đối với ô tô và xe máy

Mức phạt mới nhất năm 2025 đối với lỗi đỗ xe trên vỉa hè dành cho xe máy, ô tô được quy định tại Nghị...
Kiến thức 15 phút trước

Phương Mỹ Chi khiến MXH 'bùng nổ' với màn trình diễn trên sân khấu quốc tế

Màn trình diễn của Phương Mỹ Chi tại Sing! Asia 2025 đã bùng nổ MXH. Đa số bình luận đều dành lời khen ngợi có...
VIDEO 22 phút trước

Sao Việt 7/6: Nữ diễn viên Việt lên tiếng sau khi công khai bị suy thận giai đoạn cuối; Jack phản hồi cáo buộc 'ăn cắp bài hát' của nghệ sĩ quốc tế

Tin sao Việt 7/6/2025: Nữ diễn viên trực tiếp lên tiếng về tình trạng sức khoẻ hiện tại của mình. Ồn ào xoay quanh bài...
Chuyện làng sao 24 phút trước

Ngành học ít người chọn nhưng doanh nghiệp tranh nhau tuyển: Ra trường lương 15-30 triệu/tháng là chuyện thường

Tuy được đánh giá cao về tính ứng dụng và mức thu nhập, nhưng ngành này lại đang rơi vào tình trạng "khát" nhân lực...
Doanh nghiệp 30 phút trước

Con giáp nào may mắn ngày Chủ Nhật, 8 tháng 6, tức ngày 13 tháng 5 âm lịch?

Trong văn hóa phương Đông cổ đại, con giáp gắn liền chặt chẽ với vận mệnh, và mỗi ngày, vận mệnh của các con giáp...
Đời sống số 39 phút trước

Ngừng cấp thẻ BHYT giấy từ 1/6: Sử dụng BHYT trên VNeID, VssID khi đi khám chữa bệnh thế nào?

Sau khi tích hợp thẻ BHYT vào ứng dụng VssID, VNeID, người dùng chỉ cần mang smartphone bên mình mỗi khi đi khám, chữa bệnh....
Đời sống số 46 phút trước

Thời gian công bố danh sách nhân sự lãnh đạo tỉnh mới sau sáp nhập?

Kết luận 157: Thời gian quyết định danh sách nhân sự ở cấp ủy cấp tỉnh mới sau sáp nhập tỉnh 2025, cụ thể ra...
Tin trong ngày 60 phút trước

'Tuổi già có khốn khổ hay không phụ thuộc vào ngày sinh nhật thứ 55 của bạn'. Nếu bạn có ba điều này ở tuổi 55, tuổi già của bạn sẽ là một điều may mắn

"Cuộc sống ngắn ngủi, tuổi già bình yên mới là hạnh phúc thực sự". “Tuổi già của bạn có khốn khổ hay không phụ thuộc...
Kiến thức 1 giờ, 4 phút trước

Cuối cùng đã tìm ra: Trang phục mùa hè cho phụ nữ trên 50 tuổi đơn giản, sạch sẽ và đẹp

Khi bạn đến một độ tuổi nhất định, bạn có còn ám ảnh về một phong cách thời trang nào đó không? Trên thực tế,...
Thời trang + 1 giờ, 4 phút trước