Danh mục

Vì sao giá nhà Hà Nội vẫn cao: Chuyên gia chỉ ra 'điểm nghẽn' và bài toán nhà ở xã hội

Thứ ba, 03/06/2025 11:50

Bất chấp những tín hiệu hạ nhiệt trên thị trường BĐS sau "cơn sốt" năm 2024, giá nhà tại Hà Nội vẫn tiếp tục "neo" ở mức cao ngất ngưởng, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực về nhà ở. Câu hỏi vì sao giá nhà ở Thủ đô vẫn "cao chót vót" đã được các chuyên gia phân tích, lý giải cặn kẽ.

Theo báo cáo thị trường nhà ở và bất động sản quý I/2025 do Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ chung cư tại nhiều đô thị lớn, trong đó có Hà Nội, đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, duy trì xu hướng ổn định. Đây là một dấu hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần "hạ nhiệt" sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, sự hạ nhiệt này vẫn chưa đủ để giá nhà trở nên dễ tiếp cận hơn với đại đa số người dân.

Báo cáo cũng cho thấy phân khúc căn hộ bình dân tại các khu vực ven đô như Đông Anh (Hà Nội) có mức giá dao động dưới 45 triệu đồng/m², song nguồn cung lại vô cùng khan hiếm. Phân khúc trung cấp, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường, ghi nhận mức giá phổ biến từ 45 đến 70 triệu đồng/m², tập trung tại các dự án ở Nam Từ Liêm (Hà Nội). Trong khi đó, phân khúc cao cấp có mức giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m², với những dự án tiêu biểu như The Manor Central Park (Hà Nội). Đặc biệt, phân khúc siêu sang vẫn giữ giá ở mức cao "kỷ lục", thậm chí một số căn hộ cao cấp tại khu vực lõi trung tâm quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m², điển hình như dự án The Grand Hanoi.

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn “neo” ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt?

So với cùng kỳ năm 2024, thời điểm thị trường tăng giá liên tục, giá căn hộ quý I/2025 đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, lực cầu thực vẫn chưa phục hồi rõ nét, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, do người mua vẫn đang chờ đợi các chính sách tín dụng linh hoạt hơn và pháp lý dự án rõ ràng hơn. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, phản ánh đúng giá trị sản phẩm và khả năng hấp thụ thực tế.

Tại Tọa đàm “Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã đưa ra những phân tích sâu sắc về cấu trúc chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại, giúp lý giải vì sao giá căn hộ ở Hà Nội vẫn "neo" ở mức cao.

Theo ông Đính, người mua nhà hiện nay không chỉ trả tiền cho ngôi nhà, mà còn phải gánh cả chi phí đất đai, pháp lý phức tạp, thủ tục chồng chéo và lãi vay ngân hàng. "Đây là những yếu tố chính khiến giá nhà ở Hà Nội khó có thể hạ nhiệt", ông Đính khẳng định.

Trong đó, chi phí đất đai chiếm tỷ lệ lớn nhất, tối thiểu 25% trong tổng chi phí dự án. Với các dự án có vị trí đắc địa, sát trung tâm thành phố, con số này có thể lên tới 40–50% giá thành sản phẩm. Ông Đính dẫn chứng, tại quận Hoàn Kiếm, giá đất tính tiền sử dụng đất có thể lên tới trên 1 tỷ đồng/m² theo bảng giá thị trường, khiến mỗi căn hộ tại đây gần như mặc định phải có giá từ 150–200 triệu đồng/m² mới đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Bên cạnh chi phí đất đai, thủ tục hành chính kéo dài cũng làm đội chi phí "ngầm" lên đáng kể. Phó chủ tịch VNREA cho biết, chi phí hoàn tất các thủ tục đầu tư, từ xin chủ trương, phê duyệt quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường… thường chiếm 5–10% tổng chi phí dự án. Nếu quá trình này kéo dài trên 3 năm, tỷ lệ có thể tăng lên 15%, chưa kể đến chi phí cơ hội bị mất. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy pháp lý, buộc phải vay thêm vốn, và chi phí đó lại được cộng vào giá bán nhà.

Ngoài ra, chi phí vay vốn ngân hàng cũng là một gánh nặng lớn, chiếm từ 5–10% tổng chi phí dự án, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn vẫn ở mức 9–11%/năm. Chi phí xây dựng, gồm vật liệu, nhân công, máy móc cũng không ngừng leo thang, tác động trực tiếp đến giá nhà.

Từ cơ cấu đầu vào này, Phó chủ tịch VNREA tính toán, giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: Khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

giá nhà tăng cao, Hà Nội, nhà ở xã hội, bất động sản

Ông cũng đưa ra cảnh báo về tính khả thi của việc khống chế giá bán nhà ở xã hội dưới 25 triệu đồng/m² tại khu vực nội thành Hà Nội. "Ngay cả khi đã loại trừ tiền sử dụng đất, rút ngắn các thủ tục pháp lý và hỗ trợ về hạ tầng, thì giá nhà ở xã hội tại các quận nội đô vẫn khó thấp hơn 35 triệu đồng/m²", ông Đính phân tích. Theo ông, mức giá khả thi cho nhà ở xã hội tại các quận ngoại thành như Hà Đông, Long Biên hay Hoàng Mai là từ 25–30 triệu đồng/m². Chỉ khi ra đến các huyện vùng ven như Đông Anh, Sóc Sơn hay Thạch Thất, mới có thể tiệm cận mức 20–25 triệu đồng/m².

Từ thực tế đó, Phó chủ tịch VNREA kiến nghị: Chính sách nhà ở xã hội cần linh hoạt theo vị trí địa lý và chi phí thực tế. Nếu Nhà nước vẫn áp giá trần cứng dưới 25 triệu đồng/m² cho mọi dự án, thì sẽ không ai dám đầu tư, hoặc nếu có thì chất lượng cũng sẽ khó đảm bảo. Điều cần thiết là cơ chế hỗ trợ thực chất và hành lang pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp dám làm, người dân dám mua, hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp cho người dân thủ đô.

T.Hà (TH) (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Tin được quan tâm

Tin vui vài ngày tới: Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố ngoài lương còn hưởng thêm chính sách đặc biệt có lợi này

Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố là những người hoạt động không chuyên trách ở thôn, tổ dân phố. Ngoài phụ cấp hàng tháng,...
Kiến thức 3 ngày, 4 giờ trước

Tin vui lớn: Cán bộ, công chức nghỉ hưu trước 1/7/2025 có thể nhận trợ cấp lên đến 60 tháng lương

Trong bối cảnh sắp xếp lại tổ chức bộ máy nhà nước, nhiều cán bộ, công chức đủ điều kiện nghỉ hưu sớm trước ngày...
Kiến thức 3 ngày, 8 giờ trước

Thành phố giàu nhất Việt Nam sau sáp nhập sẽ sở hữu sân vận động chuẩn quốc tế, đủ lực tổ chức World Cup

Bên cạnh đó, thành phố mới sau sáp nhập còn sở hữu cả sân vận động lâu đời nhất Việt Nam.
Kiến thức 3 ngày, 11 giờ trước

Người từ 60 tuổi trở lên, không có lương hưu sẽ được mua BHYT miễn phí trong vài ngày tới?

Theo đề xuất của đại biểu Quốc hội, từ 1/7/2025, người dân từ 60 tuổi đến dưới 75 tuổi không có lương hưu, trợ cấp...
Kiến thức 4 ngày, 14 giờ trước

Từ ngày 1/7: 86.000 Trưởng thôn, Tổ trưởng tổ dân phố sẽ được hưởng chính sách đặc biệt có lợi

Theo quy định mới bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7, người hoạt động không chuyên trách ở thôn, tổ dân phố sẽ được...
Tin trong ngày 2 ngày, 16 giờ trước

Hai ngày nữa, 12 trường hợp dù khám đúng tuyến vẫn không được BHYT chi trả ngay cả khi vẫn có thẻ

Từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, Luật sửa đổi và bổ sung Luật Bảo hiểm y tế năm 2024 chính thức có hiệu lực....
Kiến thức 3 ngày, 14 giờ trước

Tin cùng mục

Sau sáp nhập, 'siêu phường' lớn nhất tỉnh Thanh Hóa sẽ có trụ sở làm việc hơn 650 tỷ đồng

Trụ sở làm việc của phường này chính là Trung tâm hành chính TP Thanh Hóa cũ.
Kiến thức 19 giờ, 55 phút trước

4 con giáp tháng 7: Cẩn thận tai nạn và mắc bẫy đầu tư

Các chuyên gia chiêm tinh nhắc nhở rằng vào tháng 7, bốn con giáp là rắn, rồng, khỉ và hổ cần đề phòng tai ương....
Đời sống số 19 giờ, 8 phút trước

Khách hàng đột ngột qua đời, có được ngân hàng trả lại tiền còn trong tài khoản không?

Ngân hàng sẽ xử lý số tiền trong tài khoản người đã mất như thế nào? Người thân cần làm gì để tiếp cận tài...
Kiến thức 19 giờ, 16 phút trước

Máy giặt nguyên bản 3 tháng không giặt sẽ bẩn hơn cả bồn cầu? Hãy học mẹo này và bạn sẽ ngay lập tức sạch sẽ, thơm tho và không có mùi hôi

Máy giặt là sản phẩm thiết yếu của các gia đình hiện đại, nó đã làm thay đổi lối sống và chất lượng cuộc sống...
Kiến thức 19 giờ, 16 phút trước

Ít ngày tới: Người cao tuổi từ 60 trở lên, không có lương hưu sẽ được mua BHYT miễn phí?

Theo đề xuất của đại biểu Quốc hội, từ 1/7/2025, người dân từ 60 tuổi đến dưới 75 tuổi không có lương hưu, trợ cấp...
Kiến thức 19 giờ, 29 phút trước

5 mẹo an toàn khi lái xe vào ban đêm. Hãy chắc chắn chú ý đến hai điểm chính này để giúp bạn lái xe an toàn

Có 5 mẹo an toàn khi lái xe ban đêm. Bạn phải chú ý đến hai điểm chính này, chúng sẽ giúp bạn lái xe...
Kiến thức 20 giờ, 36 phút trước

Tin mới cập nhật

Những người có ngày sinh trùng với 3 ngày này theo âm lịch sẽ rất may mắn, thịnh vượng và kiếm tiền dễ dàng!

Trên bầu trời đầy sao bao la, số phận của mỗi người dường như được dẫn dắt bởi một thế lực bí ẩn nào đó....
Đời sống số 4 giờ, 32 phút trước

Chính thức từ 1/7/2025, người tham gia BHXH tự nguyện sẽ được hưởng thêm 2 triệu đồng từ chế độ này

Luật Bảo hiểm xã hội (BHXH) năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 sẽ mở rộng quyền lợi cho người tham gia BHXH tự...
Kiến thức 4 giờ, 40 phút trước

Tin vui từ ngày mai: 11 nhóm được hưởng 100% chi phí khám, chữa bệnh BHYT

So với luật hiện hành chỉ có 6 nhóm được hưởng mức chi trả 100%, thì Luật BHYT năm 2024 đã tăng thêm 5 nhóm...
Kiến thức 4 giờ, 41 phút trước

Từ 01/7/2025, cá nhân đăng ký hộ kinh doanh ở đâu?

Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, cá nhân muốn đăng ký hộ kinh doanh thì phải nộp hồ sơ tại đơn vị này.
Tin trong ngày 4 giờ, 41 phút trước

Quốc Anh bị mẹ nhắc nhở chuyện lấy vợ, dân mạng đồng loạt gọi tên Tiểu Vy

Cộng đồng mạng liên tục réo tên Tiểu Vy khi Quốc Anh bị nhắc nhở chuyện lập gia đình.
Chuyện làng sao 4 giờ, 41 phút trước

Tử vi ngày 1/7/2025 của 12 con giáp: Tuổi Dần tài lộc vượng phát, Tý cần hết sức cẩn trọng trong mọi việc

Cùng xem tử vi dự đoán gì về vận mệnh, tình duyên, cuộc sống,... của 12 con giáp trong ngày 1/7/2025.
Đời sống số 5 giờ, 37 phút trước

Đặt cây sống đời ở vị trí nào trong nhà giúp thu hút tài lộc?

Cây sống đời làm đẹp không gian và thu hút tài lộc và cải thiện phong thủy ngôi nhà. Nhưng nên đặt ở vị trí...
Đời sống số 5 giờ, 37 phút trước

Chính thức từ 1/7/2025: 9 trường hợp được hỗ trợ tiền BHYT, nếu trót mua sẽ được hoàn tiền

Theo quy định những trường hợp này sẽ được hỗ trợ tiền BHYT, người dân nên biết sớm.
Kiến thức 5 giờ, 37 phút trước

Công viên giải trí đẳng cấp nhất miền Bắc của tỷ phú Phạm Nhật Vượng chính thức hoạt động vào ngày mai, giá vé cao nhất 648.000 đồng

Ngày 1/7/2025, VinWonders Vũ Yên – tổ hợp công viên giải trí đẳng cấp quốc tế đầu tiên tại miền Bắc sẽ chính thức mở...
Du lịch Việt 5 giờ, 39 phút trước

Sao Việt 30/6: Quốc Trường chưa yêu ai lâu quá 1 năm; NSND Mỹ Uyên cầm cố nhà vài chục tỷ ở quận 1 TP.HCM

Tin sao Việt 30/6/2025: Quốc Trường tiết lộ mối tình lâu nhất của anh cũng chỉ có 1 năm. NSND Mỹ Uyên tiết lộ bản...
Chuyện làng sao 8 giờ, 53 phút trước