Danh mục

Người muốn mua nhà đất nhất định không được bỏ qua: 3 quy định 'vàng' cần nắm rõ để tránh gặp rủi ro

Thứ bảy, 10/05/2025 18:30

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ gặp nhiều rủi ro nếu bạn không biết những quy định này.

Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức: Mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là một trong các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên trong một số trường hợp người sử dụng đất không được thực hiện quyền này.

Theo quy định Luật Đất đai hiện hành, các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất;

- Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất.

Mua nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luật đất đai

Ảnh minh họa.

Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã nêu rõ nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng nghĩa với đó, quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng khi thuộc trường hợp:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 45 Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Có Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp vi phạm một trong các điều kiện nêu trên thì không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn quy định một số trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện (căn cứ Điều 48 Luật Đất đai 2024):

- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này.

- Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này.

- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.

- Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý diện tích đất thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Thực tế còn có một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Tại thời điểm chuyển nhượng mà đất có thông báo/quyết định thu hồi đất, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị từ chối công chứng/chứng thực; Trường hợp hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu/bị hủy bỏ...

Đặt cọc khi mua bán đất

Giá trị quyền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước.

Mua nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luật đất đai

Ảnh minh họa.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.

Xem thông tin quy hoạch

Theo Điều 75 Luật đất đai 2024 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Mua nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luật đất đai

Ảnh minh họa

Để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thì người dân có các cách kiểm tra như sau:

- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.

- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.

Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô "tất cả thông tin trên".

K.Hoàng (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Tin được quan tâm

Bắt đầu từ 1/6, ai muốn khám chữa bệnh BHYT hết sức lưu ý quy định này kẻo mất quyền lợi

Theo BHXH Việt Nam, từ ngày 1/6/2025, cơ quan BHXH sẽ chỉ cấp thẻ BHYT phục vụ khám chữa bệnh bằng giấy cho những người...
Kiến thức 3 ngày, 17 giờ trước

Nhà vệ sinh có mùi hôi, đây là 3 mẹo giải quyết vấn đề mà không tốn một xu

Phòng tắm là nơi chúng ta cần sử dụng hằng ngày, nhưng vì có hệ thống cống thoát nước, diện tích không lớn, lại thường...
Kiến thức 2 ngày, 10 giờ trước

Tin vui: Cán bộ công chức có 20 năm công tác, nghỉ hưu trước tuổi có thể được nhận trợ cấp rất lớn

Đến ngày 1 tháng 7 năm 2025, các công chức và cán bộ có 20 năm công tác và đóng bảo hiểm xã hội khi...
Kiến thức 2 ngày, 4 giờ trước

Chuyên gia tâm lý: Những người không bao giờ đi họp lớp, đáng để chúng ta ngưỡng mộ

Trong cuốn sách The Maturational Process and the Facilitative Environment, Winnicott đã khám phá chi tiết sự khác biệt giữa việc bị giam giữ biệt...
Đời sống số 2 ngày, 7 giờ trước

Theo quy định mới nhất, tham gia giao thông bằng xe đạp sẽ không phải đội mũ bảo hiểm, đúng không?

Nhiều thông tin cho rằng: Tham gia giao thông bằng xe đạp sẽ không phải đội mũ bảo hiểm. Vậy thực hư của việc này...
Kiến thức 3 ngày, 17 giờ trước

Tìm thấy khối gỗ quý trên biển tỏa hương thơm, người đàn ông sửng sốt khi được chuyên gia định giá 3.500 tỷ đồng

Dấu vết của khúc gỗ quý nghìn tỷ đồng khiến không ít người trầm trồ, bàng hoàng khi tìm hiểu.
Kiến thức 2 ngày, 12 giờ trước

Tin cùng mục

Khoảng cách bật xi nhan trước khi rẽ theo quy định mới nhất: Người tham gia giao thông lưu ý kẻo dính phạt!

Theo Luật Trật tự An toàn Giao thông và Nghị định 168, người điều khiển xe máy và ô tô cần lưu ý điểm sau...
Kiến thức 2 giờ, 41 phút trước

Người lao động 60 tuổi cần đáp ứng điều kiện gì để được hưởng trợ cấp từ 1/7/2025?

Người lao động 60 tuổi sẽ được nhận trợ cấp hàng tháng trong trường hợp chưa đáp ứng điều kiện được hưởng trợ cấp hưu...
Kiến thức 2 giờ, 16 phút trước

Kể từ bây giờ, bỏ hoang đất trong những trường hợp này sẽ chịu hậu quả lớn

Theo quy định, đất bỏ hoang lâu năm sẽ bị Nhà nước thu hồi, khi đó người sử dụng đất sẽ mất quyền sử dụng...
Kiến thức 3 giờ, 46 phút trước

Từ ngày 1/7/2025, người 45 tuổi mới tham gia BHXH có được lương hưu khi về già không?

Luật Bảo hiểm Xã hội (BHXH) 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, mang đến những thay đổi quan trọng, đặc biệt là...
Kiến thức 3 giờ, 15 phút trước

2 tỉnh giàu có của Việt Nam sắp có tuyến đường kết nối hơn 19.000 tỷ đồng

Dự án tuyến đường này sẽ tiến hành xây dựng tổng cộng 6 cây cầu vượt sông, với chiều dài khoảng 14,6km, rộng 60m, có...
Tin trong ngày 4 giờ, 45 phút trước

Từ nay tới 31/12/2025: Người dân không đi đổi đăng ký xe bị xử phạt 6 triệu đồng, đúng không?

Theo quy định, những trường hợp này cần đi đổi đăng ký xe trong năm 2025, cố tình giữ lại bị xử phạt nặng.
Kiến thức 4 giờ, 16 phút trước

Tin mới cập nhật

Tử vi ngày 19/5/2025 của 12 con giáp: Tuổi Tý tài vận khởi sắc, Dần vận trình giảm sút đáng kể

Cùng xem tử vi dự đoán gì về vận mệnh, tình duyên, cuộc sống,... của 12 con giáp trong ngày 19/5/2025.
Đời sống số 1 giờ, 18 phút trước

Sao Việt 18/5: Lâm Chấn Huy gặp tai nạn nghiêm trọng; Shark Bình nhắn nhủ 2 con trong ngày sinh nhật

Tin sao Việt 18/5/2025: Hình ảnh mà Lâm Chấn Huy mới chia sẻ khiến fans lo lắng; Nhắn nhủ của Shark Bình trong ngày sinh...
Chuyện làng sao 3 giờ, 23 phút trước

Từ tháng tới sẽ dừng cấp thẻ BHYT giấy, người dân cần làm ngay 1 việc để hưởng lợi khi khám chữa bệnh

Các cơ quan bảo hiểm xã hội sẽ không cấp thẻ bảo hiểm y tế bản giấy nữa từ 01/6 tới đây. Cùng với việc...
Kiến thức 5 giờ, 46 phút trước

Ba con giáp hưởng 'đại lộc' trong tuần tới, có vận may gấp đôi, sự nghiệp thăng tiến, kiếm tiền dễ dàng

Ba con giáp có vận mệnh thay đổi vào tuần tới - Thân, Dậu và Mão - sẽ mở ra một thời kỳ may mắn...
Đời sống số 5 giờ, 15 phút trước

Ai được nhận tiền nghỉ thôi việc theo Nghị định 178?

Nghị định 67/2025/NĐ-CP, sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 178/2024/NĐ-CP, đã mở rộng danh sách các đối tượng được hưởng...
Kiến thức 5 giờ, 15 phút trước

Giáo viên hợp đồng có phải là viên chức không?

Để đảm bảo chất lượng dạy học và số lượng giáo viên đứng lớp, nhiều trường học buộc phải tuyển dụng thêm giáo viên hợp...
Kiến thức 6 giờ, 45 phút trước

Kể từ bây giờ: Người đi bộ có thể bị phạt đến 600.000 đồng nếu tiếp tục đi vào vùng đường này

Hiện nay, nhiều người thường đi bộ bắt xe và đi bộ tập thể dục trên làn đường này gây nguy hiểm cho các phương...
Kiến thức 6 giờ, 16 phút trước

Những con giáp nào cần thận trọng vào thứ Hai ngày 19 tháng 5, tức ngày 22 tháng 4 âm lịch?

Ngày 19 tháng 5, thứ Hai, là ngày 22 tháng 4 âm lịch, con giáp nào nên thận trọng hơn? Làm sao để điều chỉnh?...
Đời sống số 7 giờ, 34 phút trước

“Đừng làm ba việc sau khi trời tối, thì sẽ không có tai họa nào xảy ra trong nhà bạn”. Ba điều bạn không nên làm là gì?

Tổ tiên có câu: Đừng làm ba việc sau khi trời tối, thì sẽ không có tai họa nào xảy ra trong nhà bạn”. Tốt...
Kiến thức 7 giờ, 34 phút trước

Nhà tâm lý học: Những người thích bộ phận cơ thể này có thể là bệnh nhân tiềm ẩn của bệnh tâm thần

Khi mọi người nói về triết học, họ thường cảm thấy đây là một chủ đề sâu sắc và khó tiếp cận. Tuy nhiên, bất...
Kiến thức 7 giờ, 34 phút trước