Dự án ma là gì? 5 dấu hiệu cảnh báo dự án ma cho nhà đầu tư bất động sản

"Dự án ma" là gì và tại sao chúng tồn tại?

Theo cách gọi phổ biến của người dân, "dự án ma" là những dự án không có thật, tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ. Nói cách khác, đây là những sản phẩm bất động sản "ảo", được tạo ra để đánh lừa nhà đầu tư bằng hình thức truyền thông, quảng cáo, giấy tờ giả mạo.

Điều khiến “dự án ma” tồn tại lâu đến vậy chính là sự pha trộn giữa lòng tham và niềm tin. Các nhà đầu tư thường bị hấp dẫn bởi giá rẻ, vị trí tiềm năng, hay viễn cảnh lên quận mở đường tăng giá gấp đôi. Thực tế cho thấy, chỉ một tấm bảng vẽ sơ đồ phân lô hay vài mô hình 3D đã đủ khiến hàng trăm người sẵn sàng xuống tiền, bất chấp việc khu đất đó vẫn là đất nông nghiệp. Bản chất của “dự án ma” nằm ở việc tạo ra niềm tin giả: tin rằng đó là dự án thật và sẽ sớm sinh lời.

"Dự án ma" tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ (Ảnh minh hoạ)

Hiện tượng này không chỉ xảy ra ở Việt Nam. Kinh nghiệm từ các nước có tốc độ đô thị hóa nhanh như Thái Lan, Indonesia hay Ấn Độ cho thấy khái niệm phantom projects (dự án ma) từng gây thiệt hại lớn, buộc chính phủ phải triển khai hệ thống tra cứu thông tin công khai để tăng tính minh bạch. Theo một nghiên cứu của World Bank, tại các nước Đông Nam Á, tỷ lệ giao dịch bất động sản không có đủ giấy tờ hợp pháp chiếm tới 30% trong giai đoạn đầu đô thị hóa. Khi hệ thống quản lý còn rời rạc và người dân thiếu kỹ năng thẩm định, các đối tượng lừa đảo dễ dàng lợi dụng khoảng trống này.

5 dấu hiệu cơ bản để nhận biết dự án ma

Từ kinh nghiệm trong và ngoài nước, nhà đầu tư có thể dựa vào 5 dấu hiệu cơ bản sau để tự bảo vệ mình.

1. Pháp lý không rõ ràng

Một dự án hợp pháp luôn có đầy đủ hồ sơ như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, “dự án ma” thường né tránh cung cấp bản gốc, chỉ đưa ra bản photo mờ, hoặc hẹn sẽ có sau khi khách đặt cọc. Theo quy định, chỉ những dự án được cấp phép mới được rao bán. Việc một dự án chưa có quyết định giao đất mà đã huy động vốn là dấu hiệu cảnh báo đầu tiên.

2. Giá bán thấp bất thường so với khu vực

Kẻ gian thường dùng mức giá rẻ để kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Nếu một lô đất rẻ hơn 30-40% so với mặt bằng chung mà không có lý do chính đáng, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi “tại sao lại rẻ như vậy?”. Như nhiều chuyên gia quốc tế đã khuyên, khi thấy một cơ hội quá tốt để là thật, có nghĩa là nó không thật.

3. Chủ đầu tư không có tên tuổi

(Ảnh minh hoạ)

Ở các thị trường minh bạch, thông tin chủ đầu tư luôn được công khai. Tuy nhiên, “chủ đầu tư ma” thường chỉ là một nhóm môi giới nhỏ, lập công ty trên giấy rồi tự ý phân lô bán nền. Nhà đầu tư nên kiểm tra mã số doanh nghiệp, năng lực tài chính, hoặc thậm chí đến tận trụ sở để xác minh. Một công ty đăng ký ở địa chỉ văn phòng ảo hay không có nhân sự là tín hiệu rất xấu.

4. Quảng cáo phô trương nhưng thiếu căn cứ

“Dự án ma” thường gắn liền với các khẩu hiệu như đô thị sinh thái, đất nền trung tâm hành chính tương lai. Những lời quảng cáo này nghe rất hấp dẫn, nhưng nếu tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của địa phương mà không tìm thấy thông tin, nhà đầu tư nên lập tức dừng lại. Việc tự kiểm chứng thông tin thay vì chỉ tin lời môi giới là kỹ năng quan trọng.

5. Hợp đồng mập mờ, thanh toán không qua ngân hàng

Một dự án hợp pháp luôn yêu cầu ký hợp đồng góp vốn hoặc mua bán có công chứng, và tiền thanh toán phải được chuyển vào tài khoản công ty. Ngược lại, “dự án ma” thường yêu cầu đặt cọc bằng tiền mặt, ký giấy tay, hoặc dùng phiếu thu không có con dấu. Đây là lỗ hổng pháp lý khiến người mua không thể đòi lại tiền khi xảy ra tranh chấp.

Việc nhận diện sớm các dấu hiệu trên không chỉ bảo vệ nhà đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh thị trường. Trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới việc công khai hóa dữ liệu đất đai và quy hoạch, sự tỉnh táo của nhà đầu tư vẫn là hàng rào bảo vệ quan trọng và hiệu quả nhất.

T.Hà (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)