Danh mục

Dự án ma là gì? 5 dấu hiệu cảnh báo dự án ma cho nhà đầu tư bất động sản

Thứ bảy, 04/10/2025 20:37

Thị trường bất động sản luôn là một lĩnh vực đòi hỏi người tham gia phải có kiến thức và sự thận trọng cao. Bên cạnh những dự án bài bản, đầy đủ pháp lý, vẫn tồn tại những rủi ro tiềm ẩn mang tên "dự án ma", gây ra không ít thiệt hại cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

"Dự án ma" là gì và tại sao chúng tồn tại?

Theo cách gọi phổ biến của người dân, "dự án ma" là những dự án không có thật, tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ. Nói cách khác, đây là những sản phẩm bất động sản "ảo", được tạo ra để đánh lừa nhà đầu tư bằng hình thức truyền thông, quảng cáo, giấy tờ giả mạo.

Điều khiến “dự án ma” tồn tại lâu đến vậy chính là sự pha trộn giữa lòng tham và niềm tin. Các nhà đầu tư thường bị hấp dẫn bởi giá rẻ, vị trí tiềm năng, hay viễn cảnh lên quận mở đường tăng giá gấp đôi. Thực tế cho thấy, chỉ một tấm bảng vẽ sơ đồ phân lô hay vài mô hình 3D đã đủ khiến hàng trăm người sẵn sàng xuống tiền, bất chấp việc khu đất đó vẫn là đất nông nghiệp. Bản chất của “dự án ma” nằm ở việc tạo ra niềm tin giả: tin rằng đó là dự án thật và sẽ sớm sinh lời.

bất động sản, dự án ma

"Dự án ma" tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ (Ảnh minh hoạ)

Hiện tượng này không chỉ xảy ra ở Việt Nam. Kinh nghiệm từ các nước có tốc độ đô thị hóa nhanh như Thái Lan, Indonesia hay Ấn Độ cho thấy khái niệm phantom projects (dự án ma) từng gây thiệt hại lớn, buộc chính phủ phải triển khai hệ thống tra cứu thông tin công khai để tăng tính minh bạch. Theo một nghiên cứu của World Bank, tại các nước Đông Nam Á, tỷ lệ giao dịch bất động sản không có đủ giấy tờ hợp pháp chiếm tới 30% trong giai đoạn đầu đô thị hóa. Khi hệ thống quản lý còn rời rạc và người dân thiếu kỹ năng thẩm định, các đối tượng lừa đảo dễ dàng lợi dụng khoảng trống này.

5 dấu hiệu cơ bản để nhận biết dự án ma

Từ kinh nghiệm trong và ngoài nước, nhà đầu tư có thể dựa vào 5 dấu hiệu cơ bản sau để tự bảo vệ mình.

1. Pháp lý không rõ ràng

Một dự án hợp pháp luôn có đầy đủ hồ sơ như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, “dự án ma” thường né tránh cung cấp bản gốc, chỉ đưa ra bản photo mờ, hoặc hẹn sẽ có sau khi khách đặt cọc. Theo quy định, chỉ những dự án được cấp phép mới được rao bán. Việc một dự án chưa có quyết định giao đất mà đã huy động vốn là dấu hiệu cảnh báo đầu tiên.

2. Giá bán thấp bất thường so với khu vực

Ads

Kẻ gian thường dùng mức giá rẻ để kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Nếu một lô đất rẻ hơn 30-40% so với mặt bằng chung mà không có lý do chính đáng, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi “tại sao lại rẻ như vậy?”. Như nhiều chuyên gia quốc tế đã khuyên, khi thấy một cơ hội quá tốt để là thật, có nghĩa là nó không thật.

3. Chủ đầu tư không có tên tuổi

bất động sản, dự án ma

(Ảnh minh hoạ)

Ở các thị trường minh bạch, thông tin chủ đầu tư luôn được công khai. Tuy nhiên, “chủ đầu tư ma” thường chỉ là một nhóm môi giới nhỏ, lập công ty trên giấy rồi tự ý phân lô bán nền. Nhà đầu tư nên kiểm tra mã số doanh nghiệp, năng lực tài chính, hoặc thậm chí đến tận trụ sở để xác minh. Một công ty đăng ký ở địa chỉ văn phòng ảo hay không có nhân sự là tín hiệu rất xấu.

4. Quảng cáo phô trương nhưng thiếu căn cứ

“Dự án ma” thường gắn liền với các khẩu hiệu như đô thị sinh thái, đất nền trung tâm hành chính tương lai. Những lời quảng cáo này nghe rất hấp dẫn, nhưng nếu tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của địa phương mà không tìm thấy thông tin, nhà đầu tư nên lập tức dừng lại. Việc tự kiểm chứng thông tin thay vì chỉ tin lời môi giới là kỹ năng quan trọng.

5. Hợp đồng mập mờ, thanh toán không qua ngân hàng

Một dự án hợp pháp luôn yêu cầu ký hợp đồng góp vốn hoặc mua bán có công chứng, và tiền thanh toán phải được chuyển vào tài khoản công ty. Ngược lại, “dự án ma” thường yêu cầu đặt cọc bằng tiền mặt, ký giấy tay, hoặc dùng phiếu thu không có con dấu. Đây là lỗ hổng pháp lý khiến người mua không thể đòi lại tiền khi xảy ra tranh chấp.

Việc nhận diện sớm các dấu hiệu trên không chỉ bảo vệ nhà đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh thị trường. Trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới việc công khai hóa dữ liệu đất đai và quy hoạch, sự tỉnh táo của nhà đầu tư vẫn là hàng rào bảo vệ quan trọng và hiệu quả nhất.

T.Hà (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Tags    bất động sản dự án ma

Tin được quan tâm

Tục ngữ có câu: 'Giàu không ở nhà to, nghèo không đi đường xa', thực ra còn có vế sau, đến nay vẫn còn nguyên giá trị

Tục ngữ xưa có câu "Giàu không ở nhà to, nghèo không đi đường xa". Ít ai biết rằng, câu nói này còn có phần...
Kiến thức 3 ngày, 14 giờ trước

Tuổi được Chúc thọ và Mừng thọ năm 2025? Số tiền hưởng là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Thông tư 96/2018/TT-BTC quy định mức quà tặng chúc thọ, mừng thọ người cao tuổi, cụ thể như dưới...
Kiến thức 2 ngày, 3 giờ trước

Những con giáp nào cần thận trọng vào Thứ Sáu, ngày 3 tháng 10, tức ngày 12 tháng 8 âm lịch?

Ngày 3 tháng 10, thứ Sáu, ngày 12 tháng 8 âm lịch, tượng trưng cho năm Tỵ, tháng Ất Dậu và ngày Ất Tỵ. Trong...
Đời sống số 2 ngày, 8 giờ trước

Dàn sao Việt ủng hộ đồng bào vùng lũ: Mỹ Tâm ủng hộ nửa tỷ đồng, Ngọc Trinh và Duy Mạnh cũng chi ngay 300 triệu...

Nhiều sao Việt như: Mỹ Tâm, Đức Phúc, Ngọc Trinh, Duy Mạnh... đã chuyển khoản ủng hộ cho đồng bào vùng bão lũ.
Chuyện làng sao 3 ngày, 18 giờ trước

Sao Việt 3/10: NSND Trần Hiếu nhập viện vì ung thư di căn vào xương; Hà Anh Tuấn ủng hộ hơn 1,3 tỷ đồng giúp đồng bào vùng bão lũ

Tin sao Việt 3/10/2025: Bà Minh Ngà - vợ NSND Trần Hiếu cho biết ông xã bị ung thư đã di căn vào xương. Hà...
Kiến thức 2 ngày, 16 giờ trước

Những con giáp nào cần phải thận trọng vào thứ Bảy, ngày 4 tháng 10, tức ngày 13 tháng 8 âm lịch?

Ngày 4 tháng 10, thứ Bảy, ngày 13 tháng 8 âm lịch, đại diện cho Năm Tỵ, Tháng Ất Dậu và Ngày Bính Ngọ. Trong...
Đời sống số 1 ngày, 8 giờ trước

Tin cùng mục

Theo quy định mới nhất: Công chức vi phạm lỗi nào có thể bị kỷ luật buộc thôi việc?

Nghị định số 172/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định trường hợp áp dụng hình thức kỷ luật buộc thôi việc đối với công chức.
Kiến thức 5 giờ, 50 phút trước

Năm 2025, sinh viên tốt nghiệp xuất sắc Bách khoa Hà Nội cao kỷ lục

Năm 2025, có khoảng 8,8% sinh viên Bách khoa Hà Nội tốt nghiệp xuất sắc; 25,8% tốt nghiệp loại giỏi; 57,7% tốt nghiệp loại khá....
Tin trong ngày 5 giờ, 53 phút trước

Người dân một làng ở Phú Thọ gọi tòa thành cổ này là 'Thành nhà Mạc', lý do vì sao?

Thành nhà Mạc theo cách gọi của người dân xóm Bá Lam chỉ còn lại cổng thành phía Tây khá nguyên vẹn, kiến trúc mái...
Kiến thức 5 giờ, 54 phút trước

Ươm mầm nụ cười: Niềm tin và động lực vượt lên cuộc sống

Giá trị lớn nhất của hành trình “Ươm mầm nụ cười” chính là gieo mầm cho những khát vọng học tập, niềm tin và động...
Dòng sự kiện 7 giờ, 40 phút trước

Những con giáp nào cần thận trọng vào ngày Chủ Nhật, 5 tháng 10, tức ngày 14 tháng 8 âm lịch?

Ngày 5 tháng 10, Chủ Nhật, ngày 14 tháng 8 âm lịch, đại diện cho năm Tỵ, tháng Ất Dậu và ngày Đinh Mùi. Trong...
Đời sống số 8 giờ, 9 phút trước

Tết Trung Thu năm nay thật đặc biệt, 60 năm mới có một lần. Năm con giáp cần phải 'trốn tránh mặt trăng'. Tại sao?

Chớp mắt đã đến ngày 13 tháng 8 âm lịch, chỉ còn một ngày nữa là đến Tết Trung Thu hàng năm.
Kiến thức 8 giờ, 25 phút trước

Tin mới cập nhật

Sao Việt 4/10: Hoài Linh khoe body 6 múi?; Phương Oanh vui trung thu cùng con giữa ồn ào của Shark Bình

Tin sao Việt 4/10/2025: Bức ảnh danh hài Hoài Linh do em trai ruột đăng tải gây chú ý; Shark Bình vướng ồn ào, Phương...
Chuyện làng sao 2 giờ, 5 phút trước

Nữ NSND từng là Cục trưởng Cục Nghệ thuật Biểu diễn: 2 lần làm lãnh đạo duy nhất trong lịch sử, là biểu tượng làng múa, giờ giữ chức Chủ tịch

NSND Trần Ly Ly được nhiều thế hệ khán giả mến mộ vì tài năng và tinh thần nhiệt huyết với nghề.
Chuyện làng sao 3 giờ, 39 phút trước

Thiếu nhi có thể được hỗ trợ tới 2.000.000 đồng/người dịp Trung thu 2025, thực hư thế nào?

Tết Trung Thu năm 2025 sắp tới, một số trẻ em có thể được nhận tiền hỗ trợ lên tới 2 triệu đồng từ Quỹ...
Kiến thức 3 giờ, 18 phút trước

Vạch mắt võng là vạch gì? Khi ở làn rẽ phải, đèn đỏ thì nên đi tiếp hay dừng lại?

Khi tham gia giao thông, chủ phương tiện rất dễ gặp các khu vực có vạch mắt võng. Bởi thế, cần nắm chắc thông tin...
Kiến thức 3 giờ, 22 phút trước

Làm thế nào khi chưa nhận được 100.000 đồng tiền 2/9 qua VNeID?

Nếu quá thời gian chi trả vẫn chưa nhận được, người dân có thể liên hệ chính quyền xã, phường nơi cư trú để được...
Kiến thức 4 giờ, 32 phút trước

Tử vi ngày 5/10/2025 của 12 con giáp: Tuổi Sửu tài chính khởi sắc rõ rệt, Thân cần thận trọng

Cùng xem tử vi dự đoán gì về vận mệnh, tình duyên, cuộc sống,... của 12 con giáp trong ngày 5/10/2025.
Đời sống số 4 giờ, 32 phút trước

Bão số 11 đang tiến thẳng vào đất liền, Hà Nội mưa to đến mức nào?

Theo dự báo, từ gần sáng 6/10 đến hết ngày 7/10, Hà Nội có mưa vừa đến mưa to.
Dòng sự kiện 4 giờ, 33 phút trước

Nam NSƯT giàu nhất nhì Việt Nam: Sở hữu 5 hòn đảo và 2 khu du lịch, đi hát không nhận cát-xê

Trong làng nhạc Việt, NSƯT Cao Minh là một tên tuổi lớn gắn liền với dòng nhạc thính phòng và cách mạng. Không chỉ nổi...
Chuyện làng sao 4 giờ, 33 phút trước

Bí mật phong thủy: Loại cây được ví như 'Thần Tài trong vườn', trồng một cây thu hút tài lộc, sung túc quanh năm

Loài cây đặc biệt này giúp kích hoạt vượng khí, thu hút may mắn và tài lộc cho gia chủ.
Phong thủy 4 giờ, 34 phút trước

Ngành học được dự đoán sẽ là xu hướng trong 10 năm tới, phụ huynh của những đứa trẻ Gen Alpha hãy lưu tâm!

Gen Alpha là thế hệ sinh sau năm 2010, lớn lên hoàn toàn trong kỷ nguyên số, nơi công nghệ gắn liền với đời sống...
Kiến thức 4 giờ, 34 phút trước
XEM THÊM