Danh mục

Dự án ma là gì? 5 dấu hiệu cảnh báo dự án ma cho nhà đầu tư bất động sản

Thứ bảy, 04/10/2025 20:37

Thị trường bất động sản luôn là một lĩnh vực đòi hỏi người tham gia phải có kiến thức và sự thận trọng cao. Bên cạnh những dự án bài bản, đầy đủ pháp lý, vẫn tồn tại những rủi ro tiềm ẩn mang tên "dự án ma", gây ra không ít thiệt hại cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

"Dự án ma" là gì và tại sao chúng tồn tại?

Theo cách gọi phổ biến của người dân, "dự án ma" là những dự án không có thật, tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ. Nói cách khác, đây là những sản phẩm bất động sản "ảo", được tạo ra để đánh lừa nhà đầu tư bằng hình thức truyền thông, quảng cáo, giấy tờ giả mạo.

Điều khiến “dự án ma” tồn tại lâu đến vậy chính là sự pha trộn giữa lòng tham và niềm tin. Các nhà đầu tư thường bị hấp dẫn bởi giá rẻ, vị trí tiềm năng, hay viễn cảnh lên quận mở đường tăng giá gấp đôi. Thực tế cho thấy, chỉ một tấm bảng vẽ sơ đồ phân lô hay vài mô hình 3D đã đủ khiến hàng trăm người sẵn sàng xuống tiền, bất chấp việc khu đất đó vẫn là đất nông nghiệp. Bản chất của “dự án ma” nằm ở việc tạo ra niềm tin giả: tin rằng đó là dự án thật và sẽ sớm sinh lời.

bất động sản, dự án ma

"Dự án ma" tức là không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, không được cấp phép huy động vốn nhưng vẫn được rao bán rầm rộ (Ảnh minh hoạ)

Hiện tượng này không chỉ xảy ra ở Việt Nam. Kinh nghiệm từ các nước có tốc độ đô thị hóa nhanh như Thái Lan, Indonesia hay Ấn Độ cho thấy khái niệm phantom projects (dự án ma) từng gây thiệt hại lớn, buộc chính phủ phải triển khai hệ thống tra cứu thông tin công khai để tăng tính minh bạch. Theo một nghiên cứu của World Bank, tại các nước Đông Nam Á, tỷ lệ giao dịch bất động sản không có đủ giấy tờ hợp pháp chiếm tới 30% trong giai đoạn đầu đô thị hóa. Khi hệ thống quản lý còn rời rạc và người dân thiếu kỹ năng thẩm định, các đối tượng lừa đảo dễ dàng lợi dụng khoảng trống này.

5 dấu hiệu cơ bản để nhận biết dự án ma

Từ kinh nghiệm trong và ngoài nước, nhà đầu tư có thể dựa vào 5 dấu hiệu cơ bản sau để tự bảo vệ mình.

1. Pháp lý không rõ ràng

Một dự án hợp pháp luôn có đầy đủ hồ sơ như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, “dự án ma” thường né tránh cung cấp bản gốc, chỉ đưa ra bản photo mờ, hoặc hẹn sẽ có sau khi khách đặt cọc. Theo quy định, chỉ những dự án được cấp phép mới được rao bán. Việc một dự án chưa có quyết định giao đất mà đã huy động vốn là dấu hiệu cảnh báo đầu tiên.

2. Giá bán thấp bất thường so với khu vực

Ads

Kẻ gian thường dùng mức giá rẻ để kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Nếu một lô đất rẻ hơn 30-40% so với mặt bằng chung mà không có lý do chính đáng, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi “tại sao lại rẻ như vậy?”. Như nhiều chuyên gia quốc tế đã khuyên, khi thấy một cơ hội quá tốt để là thật, có nghĩa là nó không thật.

3. Chủ đầu tư không có tên tuổi

bất động sản, dự án ma

(Ảnh minh hoạ)

Ở các thị trường minh bạch, thông tin chủ đầu tư luôn được công khai. Tuy nhiên, “chủ đầu tư ma” thường chỉ là một nhóm môi giới nhỏ, lập công ty trên giấy rồi tự ý phân lô bán nền. Nhà đầu tư nên kiểm tra mã số doanh nghiệp, năng lực tài chính, hoặc thậm chí đến tận trụ sở để xác minh. Một công ty đăng ký ở địa chỉ văn phòng ảo hay không có nhân sự là tín hiệu rất xấu.

4. Quảng cáo phô trương nhưng thiếu căn cứ

“Dự án ma” thường gắn liền với các khẩu hiệu như đô thị sinh thái, đất nền trung tâm hành chính tương lai. Những lời quảng cáo này nghe rất hấp dẫn, nhưng nếu tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của địa phương mà không tìm thấy thông tin, nhà đầu tư nên lập tức dừng lại. Việc tự kiểm chứng thông tin thay vì chỉ tin lời môi giới là kỹ năng quan trọng.

5. Hợp đồng mập mờ, thanh toán không qua ngân hàng

Một dự án hợp pháp luôn yêu cầu ký hợp đồng góp vốn hoặc mua bán có công chứng, và tiền thanh toán phải được chuyển vào tài khoản công ty. Ngược lại, “dự án ma” thường yêu cầu đặt cọc bằng tiền mặt, ký giấy tay, hoặc dùng phiếu thu không có con dấu. Đây là lỗ hổng pháp lý khiến người mua không thể đòi lại tiền khi xảy ra tranh chấp.

Việc nhận diện sớm các dấu hiệu trên không chỉ bảo vệ nhà đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh thị trường. Trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới việc công khai hóa dữ liệu đất đai và quy hoạch, sự tỉnh táo của nhà đầu tư vẫn là hàng rào bảo vệ quan trọng và hiệu quả nhất.

T.Hà (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/du-an-ma-la-gi.. Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/du-an-ma-la-gi-5-dau-hieu-canh-bao-du-an-ma-cho-nha-dau-tu-bat-dong-san-vz138430.html

Tin được quan tâm

Đại gia tộc trí thức của người Việt Nam đầu tiên giành giải 'Nobel Toán học': Cả bố và mẹ đều là Giáo sư, Phó Giáo sư

Gia tộc này có nhiều nhà khoa học trứ danh, từ thế hệ cha, con đều có nhiều bước tiến rực rỡ, ghi dấu ấn...
Kiến thức 1 ngày, 10 giờ trước

Hơn 50 quốc gia miễn Visa cho người Việt Nam: Người dân nên biết còn thoải mái vi vu khắp thế giới

Khi đi du lịch tại các nước dưới đây, người dân có thể sử dụng Căn cước công dân (CCCD) để thay thế hộ chiếu...
Kiến thức 2 ngày, 14 giờ trước

Toàn cảnh căn biệt thự 800m2 của đại gia giàu nhất phố cổ Hà Nội xưa: Nội thất toàn gỗ quý hiếm

Căn biệt thự có tuổi đời 100 năm này vẫn được giữ gìn nguyên vẹn cho đến tận ngày nay.
Nội thất - Ngoại thất 2 ngày, 14 giờ trước

Những con giáp nào cần thận trọng thứ Ba ngày 28 tháng 10, tức ngày mùng 8 tháng 9 âm lịch?

Thứ Ba, ngày 28 tháng 10, tức ngày mùng 8 tháng 9 âm lịch, tượng trưng cho Năm Tỵ, Tháng Bính Tuất và Ngày Canh...
Đời sống số 1 ngày, 5 giờ trước

Tin vui: Người hoàn thành Nghĩa vụ quân sự xuất ngũ năm 2025 nhận mức trợ cấp mới cao kỷ lục

Năm 2025, người tham gia nghĩa vụ quân sự được hưởng chế độ gì? Dưới đây là thông tin chi tiết.
Kiến thức 2 ngày trước

Sao Việt 26/10: Chồng Đỗ Thị Hà lộ tin nhắn với 'cô gái khác' gửi lúc 4h20p sáng ngày cưới; Hình ảnh mới nhất của Hồ Hoài Anh

Tin sao Việt 26/10/2025: Một đoạn tin nhắn của chồng Đỗ Hà được lan truyền gây chú ý. Hồ Hoài Anh lộ diện khi đi...
Chuyện làng sao 2 ngày, 6 giờ trước

Tin cùng mục

Gần 2 tháng nữa, Việt Nam chính thức đón thêm 1 sân vận động mới, sức chứa trên 20.000 chỗ ngồi, đạt chuẩn quốc tế

Khởi công từ cuối năm 2022, dự án sân vận động này là công trình thể thao trọng điểm của tỉnh, có tổng mức đầu...
Tin trong ngày 7 giờ, 40 phút trước

Bất ngờ khu vực này ở Hà Nội có giá đất tăng mạnh nhất so với bảng giá đất hiện hành

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công...
Tin trong ngày 7 giờ, 41 phút trước

Ngày Trùng Cửu là ngày gì? Tết Trùng Cửu tốt hay xấu, có thích hợp để khai trương, động thổ không?

Cứ đến ngày 9/9 Âm lịch hàng năm, khi tiết trời cuối thu se lạnh bắt đầu, một ngày lễ đặc biệt lại về, đó...
Kiến thức 7 giờ, 41 phút trước

Trường ĐH Công nghệ - ĐHQGHN không xét tuyển học bạ, dự kiến bỏ 3 tổ hợp D01, B00, X06

Năm 2026, trường Đại học Công nghệ - Đại học Quốc gia Hà Nội tiếp tục chủ trương không sử dụng kết quả học bạ...
Tin trong ngày 7 giờ, 55 phút trước

Những con giáp nào may mắn trong ngày Trùng Cửu vào 29 tháng 10, tức mùng 9 tháng 9 âm lịch?

Ngày mai là Tết Trùng Cửu, Thứ Tư, ngày 29 tháng 10, tức ngày mùng 9 tháng 9 âm lịch, đại diện cho sự kết...
Đời sống số 7 giờ, 21 phút trước

Khu vực này của Hà Nội có giá chung cư cao nhất, chạm ngưỡng hơn 300 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng giá rõ rệt. Theo ghi nhận của BHS R&D, hầu như không còn căn...
Tin trong ngày 7 giờ, 24 phút trước

Tin mới cập nhật

Tử vi ngày 29/10/2025 của 12 con giáp: Tuổi Tý tài lộc thăng hoa, Thân sự nghiệp gặp khó khăn

Cùng xem tử vi dự đoán gì về vận mệnh, tình duyên, cuộc sống,... của 12 con giáp trong ngày 29/10/2025.
Đời sống số 2 phút trước

Ca sĩ Vũ Hà vừa phải hầu tòa vì đánh bạc, giàu cỡ nào?

Nói về sự giàu có của mình, ca sĩ Vũ Hà từng chia sẻ: 'Tiền nhiều lắm, tôi đi mua vàng... Cứ 2-3 ngày tôi...
Chuyện làng sao 21 phút trước

Tại sao bạn có thể xem trang web khiêu dâm gốc miễn phí? Sau khi biết sự thật, bạn còn dám tiếp tục duyệt web không?

Trong bóng tối của Internet, các trang web khiêu dâm ẩn núp như những bóng ma, dùng chiêu bài "miễn phí" để dụ dỗ những...
Kiến thức 24 phút trước

Cựu tiếp viên hàng không tiết lộ góc tối bí mật về giới siêu giàu khi phục vụ trên chuyên cơ

Cựu tiếp viên hàng không Mỹ đã chứng kiến nhiều bí mật gây sốc trên một số chuyên cơ của giới siêu giàu, từ những...
Tin trong ngày 25 phút trước

Lí do gì giúp mẹ Đức Tiến dù không có tên trong di chúc ở Mỹ vẫn được chia di sản?

Theo phán quyết của HĐXX, mẹ Đức Tiến cũng được hưởng một phần thừa kế trong tổng giá trị tài sản mà nam người mẫu...
Chuyện làng sao 41 phút trước

Sử dụng tài khoản ngân hàng, khách hàng phải chịu bao nhiêu loại phí?

Khi sử dụng tài khoản ngân hàng, người sử dụng sẽ chịu những khoản phí theo quy định.
Đời sống số 51 phút trước

Lời tiên tri sấm truyền của Nostradamus về thế giới cuối năm 2025 khiến nhiều người phải lo lắng

Nhà tiên tri Nostradamus từng viết về năm 2025 với những điềm báo rợn người: chiến tranh, dịch bệnh, thiên thạch rơi và sự suy...
Hồ sơ tư liệu 1 giờ, 7 phút trước

Hướng dẫn người lao động cách tố cáo về sai phạm trong bảo hiểm xã hội, mọi người nên ghi nhớ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 274/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết về thẩm quyền và trình tự giải quyết tố cáo các hành vi...
Tin trong ngày 2 giờ, 33 phút trước

Từ bây giờ, hàng triệu người nhận lương bị hụt 1.575.000 đồng/tháng là do đâu?

Luật Bảo hiểm xã hội (BHXH) năm 2024 chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7/2025, đưa ra nhiều thay đổi quan trọng trong cách...
Kiến thức 2 giờ, 44 phút trước

Thành phố nào của Việt Nam sau sáp nhập có dân số gấp 30 lần một quốc gia trong khối ASEAN?

Với khoảng 14 triệu dân, thành phố mới sau sáp nhập này của Việt Nam sẽ có dân số lớn hơn tổng dân số của...
Kiến thức 2 giờ, 60 phút trước