Danh mục

Đất nền phân lô đang bước vào chu kỳ tăng giá mới, “sốt đất” sẽ xảy ra khi các Luật có hiệu lực?

Thứ hai, 27/05/2024 08:59

Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm, liệu sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Điều này đã được các chuyên gia dự báo có thể khiến đất nền phân lô tăng giá do khan cung.

Mới đây, Chính phủ cũng đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm khả năng sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Trong chia sẻ mới đây, bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam cho hay, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất Đai 2024. Những thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Bà Giang cho rằng, Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Bất động sản, luật đất đai 2024, đất nền phân lô

Theo một số chuyên gia, từ điểm mới của Luật thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, song giá bất động sản cũng sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Từng chia sẻ trước đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Ông dẫn chứng 4 yếu tố làm tăng giá nhà gồm:

Thứ nhất, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Hiểu đơn giản là dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng.

Trước đây chủ đầu tư có thể "lách luật" huy động khoản tài chính ban đầu này từ người mua. Nhưng từ năm 2025 sẽ không còn được phép. Nếu tài chính không mạnh, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí (và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán).

Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Bất động sản, luật đất đai 2024, đất nền phân lô

Cuối cùng là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất giá rẻ của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Một số chuyên gia lo ngại việc định giá đất theo bảng thị trường sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Khi đó, chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô.

Trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp. Nhưng dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu. Sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây.

Hoàng Lê (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/dat-nen-phan-l.. Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/dat-nen-phan-lo-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-gia-moi-sot-dat-se-xay-ra-khi-cac-luat-co-hieu-luc-vz96393.html

Tin được quan tâm

Bắt đầu từ 15/5/2025: Người dân phải dùng sang Căn cước, không được dùng Căn cước công dân, đúng không?

Việc cấp đổi từ Căn cước công dân sang Căn cước cần được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Kiến thức 3 ngày, 1 giờ trước

Tin vui: Công chức, viên chức được hưởng thêm 3-4 triệu đồng/tháng nhờ luật mới

Nhiều công chức, viên chức tại Hà Nội đang hưởng lợi từ chính sách tăng thu nhập theo Luật Thủ đô 2024, giúp cải thiện...
Kiến thức 3 ngày, 20 giờ trước

Cán bộ, công chức từ 30/6/2025 không thực hiện điều này sẽ bị xem là không đáp ứng yêu cầu công việc

Theo Ủy ban Quốc gia về chuyển đổi số yêu cầu, đến ngày 30/6, toàn bộ lãnh đạo, cán bộ, công chức phải xử lý...
Kiến thức 3 ngày, 22 giờ trước

Trước 1/8/2025: 5 trường hợp dù là số điện thoại chính chủ vẫn bị khóa SIM, thu hồi số điện thoại?

Theo quy định, những trường hợp này sẽ bị khóa SIM, thu hồi số điện thoại, người dân nên biết kẻo thiệt thòi.
Kiến thức 3 ngày, 23 giờ trước

Tin vui mới: Không cần đóng đủ 20 năm bảo hiểm xã hội, người lao động cũng có thể nhận lương hưu

Mới đây, Bảo hiểm xã hội TP HCM thông tin về những điểm mới tại Luật Bảo hiểm xã hội 2024, trong đó có quy...
Kiến thức 3 ngày, 19 giờ trước

Kể từ bây giờ, người dân mượn xe máy ra đường phải mang theo giấy tờ này nếu không sẽ bị CSGT phạt tới 8 triệu

Xe máy là phương tiện giao thông chủ yếu và phổ biến nên hiện tượng mượn xe máy của nhau rất hay gặp. Tuy nhiên...
Kiến thức 2 ngày, 23 giờ trước

Tin cùng mục

Loạt trường tiểu học tư thục tại Hà Nội công bố mức học phí năm 2025-2026, có trường cao nhất gần 800 triệu đồng/năm

Nhiều trường tư thục tại Hà Nội thông báo tuyển sinh năm học mới với học phí khoảng 45-177 triệu đồng. Thậm chí có trường...
Dòng sự kiện 33 phút trước

Những người sinh vào 4 giờ này có số mệnh rất tốt. Đàn ông thì giàu có, phụ nữ thì cao quý. Họ trở nên giàu có hơn khi họ già đi!

Trong văn hóa truyền thống, người ta tin rằng thời điểm sinh có ảnh hưởng quan trọng đến vận mệnh của một người. Theo số...
Đời sống số 1 giờ, 9 phút trước

Tại sao ngày nay hầu hết mọi người không muốn bạn bè và người thân đến ở nhà mình? Chủ yếu là vì 4 lý do này!

Tôi nhớ rằng trước đây, việc ngủ qua đêm tại nhà họ hàng và bạn bè là một việc rất bình thường. Trước đây, giao...
Kiến thức 2 giờ, 43 phút trước

Để trồng hoa lan hồ điệp vào mùa xuân, hãy nhớ 4 'mẹo' này để chúng phát triển mạnh mẽ và nở hoa nhiều hơn

Địa lan có dáng vẻ uyển chuyển, hương thơm nồng nàn khi nở và có nhiều hoa trên một thân nên luôn được những người...
Kiến thức 2 giờ, 57 phút trước

Tử vi ngày 7/4/2025 của 12 con giáp: Tuổi Thân sự nghiệp lên như diều gặp gió, Sửu kém may mắn

Cùng xem tử vi dự đoán gì về vận mệnh, tình duyên, cuộc sống,... của 12 con giáp trong ngày 7/4/2025.
Đời sống số 8 giờ, 6 phút trước

Người dân cần lưu ý: Từ 1/6/2025, thẻ bảo hiểm y tế giấy sẽ chỉ được cấp mới trong 3 trường hợp đặc biệt

Bảo hiểm xã hội (BHXH) Việt Nam vừa ban hành Công văn số 168/BHXH-QLT ngày 26/3/2025, quy định rõ từ ngày 01/6/2025, thẻ bảo hiểm...
Kiến thức 9 giờ, 3 phút trước

Tin mới cập nhật

Tỉnh duy nhất nằm trong vùng Vùng Thủ đô nhưng không tiếp giáp Thủ đô sắp làm tuyến đường gần 800 tỷ

Dự án có tổng mức đầu tư gần 800 tỷ đồng này sẽ nối hai tỉnh và dự kiến khởi công vào tháng 7/2025.
Tin trong ngày 3 phút trước

Tỉnh ở Việt Nam sở hữu 2 sân bay dân sự có thêm khu công nghiệp 330 hecta

UBND tỉnh Đồng Nai vừa ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp (KCN) Phước...
Dòng sự kiện 2 phút trước

Có câu: “Con gái sợ sinh ra vào buổi trưa, con trai sợ sinh ra vào nửa đêm”. Tại sao?

Trong văn hóa truyền thống, có rất nhiều câu tục ngữ nói về thời điểm sinh. Một trong những câu nói phổ biến nhất là:...
Kiến thức 18 giây trước

Đại học Harvard: Những người lớn lên giàu có thường sở hữu 4 điểm khác biệt này lúc nhỏ

Đại học Harvard đã thực hiện nghiên cứu chuyên sâu về những người tài năng và thành công, đồng thời chỉ ra rằng đặc điểm,...
Chăm sóc sức khỏe 1 giờ, 4 phút trước

Sau tinh gọn, TP.HCM xuất hiện nhiều 'siêu' xã phường với 200 - 300 nghìn dân

Sau quá trình sắp xếp, tinh gọn bộ máy hành chính, TP.HCM xuất hiện nhiều "siêu" xã, phường với quy mô dân số từ 200.000...
Kiến thức 10 giờ, 48 phút trước

Theo quy định, thời hạn sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Người dân chậm sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Kiến thức 10 giờ, 48 phút trước

Thời xưa khi chưa có tủ lạnh, con người chúng ta đã bảo quản thực phẩm như thế nào?

Ngày nay, tủ lạnh là thiết bị không thể thiếu trong mỗi gia đình, giúp bảo quản thực phẩm tươi ngon trong thời gian dài....
Làm sao 10 giờ, 48 phút trước

Á hậu 2 MIQ 2024 - Tường San có động thái lạ sau lùm xùm bị tố 'vô ơn' với Á hậu Thuỷ Tiên, netizen xôn xao

Loạt động thái của Á hậu Tường San sau khi bị tố vô ơn với Á hậu Thuỷ Tiến khiến netizen đặc biệt quan tâm....
Chuyện làng sao 10 giờ, 49 phút trước

Xe máy chạy dưới tốc độ tối thiểu bị phạt như thế nào?

Theo nghị định 168, người dân sẽ bị xử phạt về hành vi điều khiển xe máy chạy dưới tốc độ tối thiểu cho phép....
Kiến thức 10 giờ, 3 phút trước

Kể từ bây giờ, đi xe đạp mà thiếu thứ này, chủ xe sẽ bị phạt lên đến 400.000 đồng

Ngày 26/12/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 168/2024/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về trật tự, an toàn giao thông...
Kiến thức 11 giờ, 1 phút trước