Danh mục

Đất nền phân lô đang bước vào chu kỳ tăng giá mới, “sốt đất” sẽ xảy ra khi các Luật có hiệu lực?

Thứ hai, 27/05/2024 08:59

Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm, liệu sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Điều này đã được các chuyên gia dự báo có thể khiến đất nền phân lô tăng giá do khan cung.

Mới đây, Chính phủ cũng đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm khả năng sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Trong chia sẻ mới đây, bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam cho hay, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất Đai 2024. Những thay đổi cụ thể như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Bà Giang cho rằng, Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Bất động sản, luật đất đai 2024, đất nền phân lô

Theo một số chuyên gia, từ điểm mới của Luật thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, song giá bất động sản cũng sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Từng chia sẻ trước đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Ông dẫn chứng 4 yếu tố làm tăng giá nhà gồm:

Thứ nhất, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Hiểu đơn giản là dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng.

Trước đây chủ đầu tư có thể "lách luật" huy động khoản tài chính ban đầu này từ người mua. Nhưng từ năm 2025 sẽ không còn được phép. Nếu tài chính không mạnh, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí (và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán).

Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Bất động sản, luật đất đai 2024, đất nền phân lô

Cuối cùng là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất giá rẻ của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Một số chuyên gia lo ngại việc định giá đất theo bảng thị trường sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Khi đó, chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô.

Trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp. Nhưng dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu. Sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây.

Hoàng Lê (Theo Thương Hiệu và Pháp Luật)

Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/dat-nen-phan-l.. Nguồn: https://thuonghieuvaphapluat.vn/dat-nen-phan-lo-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-gia-moi-sot-dat-se-xay-ra-khi-cac-luat-co-hieu-luc-vz96393.html

Tin được quan tâm

Từ 1/7/2025: Người lao động cả nước đón tin vui, tăng gấp đôi lương cơ bản, có đúng không?

Nhiều thông tin lan truyền rằng từ 1/7/2025 sẽ tăng gấp đôi lương cơ bản, vậy điều này có đúng hay không?
Kiến thức 2 ngày, 20 giờ trước

Kể từ 1/7/2025: Người từ 75 tuổi không có lương hưu sẽ được nhận 3 triệu đồng trợ cấp hàng tháng, đúng không?

Có phải từ 1/7/2025, người từ 75 tuổi không có lương hưu sẽ được nhận tiền trợ cấp hàng tháng lên tới 3 triệu đồng...
Kiến thức 2 ngày, 21 giờ trước

Từ nay, người dân tham gia BHYT đủ 5 năm liên tục được nhận 3 triệu tiền trợ cấp mỗi tháng?

Đây chính là câu hỏi được nhiều người dân quan tâm trong thời gian gần đây, để biết chi tiết, mời tham khảo bài viết...
Kiến thức 1 ngày, 10 giờ trước

Nhóm đối tượng này sẽ được tăng lương hưu lần 3 từ 1/7/2025

Việc điều chỉnh lương hưu không chỉ giúp cải thiện đời sống người lao động mà còn góp phần thu hẹp chênh lệch giữa các...
Kiến thức 2 ngày, 18 giờ trước

Từ bây giờ tới 31/12/2025: Người dân không đi đổi đăng ký xe bị phạt tới 12 triệu, đúng không?

Theo quy định, những trường hợp dưới đây cần đi cấp đổi lại Đăng ký xe nếu như không muốn bị phạt nặng.
Kiến thức 1 ngày, 10 giờ trước

Những con giáp nào may mắn ngày Chủ Nhật, 25 tháng 5, tức 28 tháng 4 âm lịch?

Ngày 25 tháng 5, Chủ Nhật, ngày 28 tháng 4 âm lịch, sự kết hợp của thiên can và địa chi là năm Tỵ, tháng...
Đời sống số 2 ngày, 17 giờ trước

Tin cùng mục

Dự kiến sau sáp nhập có bao nhiêu tỉnh thành giáp biển?

Theo Nghị quyết 60, Trung ương thống nhất chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh còn 34 đơn vị, gồm 28 tỉnh...
Tin trong ngày 12 phút trước

Tôi có nên đưa con đi du lịch vào kỳ nghỉ hè không? Chuyên gia đã đưa ra những gợi ý và phụ huynh nên biết

Kỳ nghỉ hè năm 2025 đã đến và nhiều bậc phụ huynh đang lo lắng không biết có nên đưa con em mình đi du...
Kiến thức 12 phút trước

Ngôi làng ven biển tuổi đời 8 thế kỷ có mật độ dân số cao nhất Việt Nam: Gấp gần 17 lần thủ đô Hà Nội

Vì mật độ dân số quá cao, nhà cửa ở đây xây dựng san sát, những con đường hẹp như ở các phố cổ Hà...
Kiến thức 13 phút trước

Từ 15/5: Người dân phải cấp đổi Căn cước công dân sang Căn cước nếu không sẽ bị phạt, có đúng không?

Thông tin từ 15/5/2025, người dân buộc phải cấp đổi căn cước công dân sang căn cước nếu không sẽ bị phạt là không đúng....
Kiến thức 13 phút trước

Áp dụng tiêu chuẩn khí thải từ 1/1/2027: Xe máy không đạt chuẩn sẽ bị vứt bỏ?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố dự thảo lộ trình áp dụng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về khí thải đối với...
Kiến thức 2 giờ, 59 phút trước

Những ai đi khám chữa bệnh bằng BHYT hết sức lưu ý quy định này từ 01/06/2025, kẻo mất quyền lợi

Theo Công văn 168/BHXH-QLT của Bảo hiểm xã hội Việt Nam ban hành về việc sử dụng phôi thẻ BHYT, từ ngày 1/6/2025, cơ quan...
Kiến thức 2 giờ, 59 phút trước

Tin mới cập nhật

Sao Việt 26/5: Diễn viên Hương Giang thông báo kết hôn với bạn trai; Hoa hậu Quế Anh bị tấn công vì hành động thẳng tay với Thuỳ Tiên

Tin sao Việt 26/5/2025: Người hâm mộ gửi lời chúc mừng hạnh phúc đến Hương Giang và bạn trai doanh nhân. Trang cá nhân của...
Chuyện làng sao 12 phút trước

Vợ của con trai nuôi Vũ Linh: Giàu sụ, bị ghét vì vạ miệng và thẳng tính

Hoa hậu Phương Lê - vợ của NSƯT Vũ Luân có khối gia tài khủng nhưng thường xuyên vạ miệng.
Chuyện làng sao 12 phút trước

4 kiểu người cha này dễ nuôi dạy ra những đứa trẻ nhút nhát và tự ti, khó thành công khi trưởng thành

Thực tế cho thấy, những kiểu người cha sau đây sẽ dễ nuôi dạy những đứa trẻ nhút nhát và tự ti, khó thành công...
Chăm con 13 phút trước

6 thói quen xấu khiến bạn tăng cân mà không hề hay biết. Bạn có cái nào trong số đó? Chẳng trách bạn ngày càng béo hơn!

Thời gian trôi qua thật nhanh. Lại đến mùa mặc váy ngắn và quần short rồi. Để xuất hiện trước công chúng với hình ảnh...
Khỏe đẹp 2 giờ, 53 phút trước

Hôm nay tôi mới phát hiện ra rằng “lỗ tròn nhỏ” ở dưới cùng của chiếc bấm móng tay ẩn chứa những chức năng mạnh mẽ. Hãy xem thử

Bấm móng tay là một vật dụng không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày, chúng có thể giúp chúng ta cắt tỉa móng tay...
Kiến thức 2 giờ, 4 phút trước

Hành vi nào bị cấm khi dùng thẻ BHYT, mức phạt năm 2025 có thể lên tới 5 triệu đồng

Theo quy định, người tham gia bảo hiểm y tế (BHYT) có nghĩa vụ sử dụng thẻ BHYT đúng mục đích, không cho người khác...
Kiến thức 2 giờ, 11 phút trước

Bốn chuyên ngành triển vọng nhất hơn 10 năm tới, ít người đăng ký nhưng sinh viên tốt nghiệp lại có 'triển vọng kiếm tiền' nhất!

Như câu nói, "30% phụ thuộc vào điểm số, 70% phụ thuộc vào nguyện vọng". Việc lựa chọn chuyên ngành đại học thực sự là...
Kiến thức 2 giờ, 28 phút trước

4 đặc điểm này ngụ ý rằng một đứa trẻ có chỉ số IQ cao. Hãy kiểm tra xem con bạn có chỉ số này không

Cha mẹ nào cũng mong muốn con mình khỏe mạnh và thông minh. Trên thực tế, chỉ số IQ của một đứa trẻ cao hay...
Chăm con 2 giờ, 30 phút trước

Bạn có thể biết mình có cục máu đông hay không bằng cách đi bộ! Người bị cục máu đông thường có 6 triệu chứng này khi đi bộ

Trong cuộc sống hàng ngày, đi bộ không chỉ là một hình thức tập thể dục đơn giản mà còn là một cách “kiểm tra...
Chăm sóc sức khỏe 3 giờ, 41 phút trước

3 con giáp có vận may lớn trong mùa hè này: giàu có và tự do, thịnh vượng và hòa thuận với gia đình

Tin tốt lành từ thiên đường! Vào tháng 5, ba con giáp tràn đầy sức sống và năng lượng, những nỗ lực của họ đã...
Đời sống số 3 giờ, 53 phút trước