Đặt cọc mua bán nhà đất: Muốn tránh rủi ro pháp lý nhất định phải lưu ý những điều quan trọng này

Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

Khi đặt cọc mua bán nhà đất cần lưu ý một số điều quan trọng. (Ảnh minh họa)

Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất

Mặc dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Trên thực tế bước 2 và bước 3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.

Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).

4 lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua bán nhà đất

(1) Xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).

(Ảnh minh họa).

(2) Mức tiền đặt cọc mua bán nhà đất

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định cụ thể mức tiền đặt cọc, do đó các bên được quyền tự thỏa thuận. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, các bên nên thống nhất mức đặt cọc không quá 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán nhà, đất.

Việc đánh giá rủi ro và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng không được ký kết hoặc không thực hiện phụ thuộc vào bên nào vi phạm cam kết. Cụ thể: nếu bên nhận cọc vi phạm, họ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương; ngược lại, nếu bên đặt cọc vi phạm, số tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

(3) Nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực; quy định này chỉ áp dụng bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp, các bên nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc tại cơ quan có thẩm quyền.

(4) Có thể dùng “trả trước” thay cho “đặt cọc” trong hợp đồng mua bán nhà đất

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong các bên từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, bên vi phạm sẽ phải chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên thỏa thuận ghi là “trả trước” thay vì “đặt cọc”, thì nghĩa vụ pháp lý của các bên khi vi phạm sẽ không giống với đặt cọc. “Trả trước” được hiểu là một phần tiền thanh toán trước cho việc thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng không được thực hiện, khoản tiền này sẽ được xử lý như sau:

- Nếu bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khoản tiền trả trước được hoàn lại và không bị phạt, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ chỉ phải hoàn lại tiền trả trước, không chịu phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi các bên sử dụng thuật ngữ “trả trước” thay cho “đặt cọc”, nếu một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì chỉ cần hoàn trả khoản tiền đã nhận, không áp dụng phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.

K.Hoàng (Theo Thời Trang Vàng)