Nguyên nhân nào khiến đất Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng lập đỉnh hơn 700 triệu/m², cao nhất lịch sử Hà Nội?

Theo báo Dân trí, UBND TP Hà Nội vừa ban hành Nghị quyết về bảng giá đất mới, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Điểm gây chú ý nhất là mức giá cao chưa từng có: hơn 700 triệu đồng/m² tại loạt tuyến phố trung tâm. Cụ thể, các đoạn đường Bà Triệu (từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng và Hai Bà Trưng (từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ) đã trở thành những nơi có giá đất đắt đỏ nhất Thủ đô.

Trước con số gây choáng váng này, nhiều độc giả đặt câu hỏi liệu mức giá có phản ánh đúng giá trị thực tế hay không. Theo giải thích từ UBND TP Hà Nội, bảng giá được xây dựng dựa trên khảo sát, đánh giá kỹ lưỡng về sự chênh lệch yếu tố ảnh hưởng và điều kiện thuận lợi của từng thửa đất.

Mức giá kỷ lục được tổng hợp từ ba chỉ số cốt lõi: Phân loại Khu vực, Phân loại Vị trí và Hệ số điều chỉnh K.

Khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm, trung tâm Thủ đô Hà Nội

Thay đổi cách phân loại khu vực và vị trí

Theo Nghị quyết mới, Hà Nội chia thành 17 khu vực thay vì ranh giới quận, huyện như cũ. Các tuyến phố Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng thuộc Khu vực 1 (vành đai 1), nơi có hạ tầng hoàn thiện, kinh doanh sầm uất và giá trị thương mại cao nhất.

Bên cạnh đó, dựa trên khả năng tiếp cận giao thông, đất được chia làm 4 vị trí:

Vị trí 1: Đất có ít nhất một mặt tiền tiếp giáp trực tiếp đường trong bảng giá (nơi tập trung các mức giá kỷ lục).

Vị trí 2: Đất trong ngõ/ngách có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5m trở lên.

Vị trí 3: Đất trong ngõ có mặt cắt từ 2m đến dưới 3,5m.

Vị trí 4: Đất trong ngõ có mặt cắt dưới 2m.

Hệ số K: Yếu tố then chốt

Tuy nhiên, chỉ vị trí và khu vực là chưa đủ để phản ánh toàn diện giá trị. Do đó, Nghị quyết áp dụng thêm Hệ số điều chỉnh K nhằm đảm bảo giá đất sát với giá giao dịch phổ biến trên thị trường. Giá trị đất đai còn phụ thuộc mạnh mẽ vào hình thể, diện tích và số mặt tiền.

Đáng chú ý, tại các khu vực đắc địa, thửa đất có nhiều mặt tiền sẽ chịu hệ số K điều chỉnh tăng thêm:

Thửa đất 4 mặt tiền: Nhân hệ số K = 1,3 (của đường có giá cao nhất).

Thửa đất 3 mặt tiền: Nhân hệ số K = 1,25.

Thửa đất 2 mặt tiền giao cắt: Nhân hệ số K = 1,2.

Thửa đất 2 mặt tiền không giao cắt: Nhân hệ số K = 1,18.

Chính sự hội tụ của các yếu tố: nằm tại Khu vực 1, thuộc Vị trí 1 (mặt đường) và áp dụng Hệ số K cao đối với các vị trí đắc địa đã đẩy giá đất tại Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng vượt ngưỡng 700 triệu đồng/m².

T.Hà (Theo Thời Trang Vàng)